Wohnungsmietrecht und Wohnungseigentum

Für Immobilien und Wohnungen ist das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht aus juristischer Sicht von zentraler Bedeutung. Das Mietrecht regelt rechtliche Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern, das Wohnungseigentumsrecht ist immer dann zu beachten, wenn es um das Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander geht.

Vorschriften zum Mietrecht

finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Man unterscheidet unter dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes das Mietrecht über Wohnräume einerseits und die Gewerbemiete andererseits, die vergleichsweise weniger strenge Regeln zum Schutz des Mieters enthält. Darüber hinaus können weiter Spezialvorschriften einschlägig sein, insbesondere im öffentlich geförderten Wohnungsbau.

Mieterschutz

Weil eine Wohnung zentraler Lebensmittelpunkt ist, enthält das Wohnraummietrecht Regelungen zum Schutz des Mieters. Solche Schutznormen betreffen zum Beispiel die Laufzeit des Mietvertrags, die Mieterhöhung gemäß dem Mietspiegel, die Betragsbegrenzung bei der Mietkaution und vieles andere. Abweichende Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter sind möglich, wenn sie zugunsten des Mieters getroffen werden.

Häufige rechtliche Fragen

Dreh- und Angelpunkt im Mietrecht ist der Mietvertrag, der die in § 535 BGB geregelten Leistungspflichten von Mieter und Vermieter ergänzt. Gemäß dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die angemieteten Räume zum Gebrauch zu überlassen. Im Gegenzug ist der Mieter zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet. Davon ausgehend können genauere Angaben und Rechte und Pflichten vereinbart werden, z. B. welche Räume angemietet werden, wie sich die Miete genau berechnet – etwa bei Vorauszahlungen der Nebenkosten – bis hin zu Nutzungsvereinbarungen von Garten und Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Waschküche etc.).

Weitere denkbare Probleme

Neben Streitigkeiten zum Mietvertrag können auch andere Faktoren, die das Mietverhältnis betreffen, zu Streit zwischen Mieter und Vermieter führen. Im Vorfeld kann etwa das Fragerecht des Vermieters oder eine Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz relevant werden. Während des Mietverhältnisses kann bei der Mietwohnung ein Mangel auftreten (Heizungsausfall, Schimmel an den Wänden, Wasserschaden etc.), ein Mieter die Nachbarn mit Lärm belästigen, der Mieter in Mietrückstand geraten oder es kann sich herausstellen, dass die Wohnung an einen Mietnomaden vermietet worden ist. Mit dem Ende der Miete kann es Probleme bei der Wohnungsübergabe geben bis hin zur Frage, wann der Mieter die Rückzahlung der Kaution fordern kann.
Vom Regelungsbereich ist das Mietrecht nicht allein auf Wohnungen und Immobilien beschränkt, sondern kommt auch zur Anwendung, wenn beispielsweise ein Wagen oder Maschinen und Bürozubehör angemietet werden.

Das Wohnungseigentumsrecht

regelt Rechtsbeziehungen zwischen Wohnungseigentümern oder Hauseigentümern. Als Teilbereich des Immobilienrechts ist es im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Da im Grundstücksrecht Immobilien mit ihren Grundstücken juristisch untrennbar zusammengehören, wurde mit dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) eine rechtliche Grundlage geschaffen, mit deren Hilfe Eigentum an einzelnen Wohnungen von Immobilien und Hausteilen von Immobilien (z. B. Reihenhäuser) bestehen kann.

Eigentumsarten

Im Wohnungseigentumsrecht unterscheidet man begrifflich zwischen Sondereigentum und Miteigentum bzw. Teileigentum und Gemeinschaftseigentum:
* Das Sondereigentum steht nur dem Wohnungseigentümer zu und ist auf dessen Teile der Immobilie beschränkt, also zum Beispiel seine Eigentumswohnung, seine Geschäftsräume.
* Zum sogenannten Gemeinschaftseigentum zählen zum Beispiel das Treppenhaus, der Hausgang, das Dach und das Fundament. Miteigentum besteht an Hausteilen, die zum allgemeinen Gebrauch dienen.
* Die Bezeichnung Teileigentum wird für Miteigentumsflächen verwendet, wenn diese nicht zu Wohnzwecken dienen.

Verband der Wohnungseigentümer: Die Eigentümergemeinschaft

Als Eigentümergemeinschaft oder auch Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet man die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer, deren rechtliche Beziehungen durch das Gemeinschaftsrecht und die Gemeinschaftsordnung bestimmt werden. Die Wohnungseigentümerversammlung (kurz auch: Eigentümerversammlung) trifft die wesentlichen Beschlüsse bezüglich des Gesamteigentums, also beispielsweise über Sanierungsmaßnahmen, die Beauftragung von einem Handwerker oder einen neuen Anstrich der Hausfassade.

Hausverwaltung

Zudem kann die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Hausverwalter bestimmen, der sich um die laufenden Angelegenheiten der Immobilie kümmert, beispielsweise um die Wartung und Instandhaltung, aber auch um Kalkulationen und die Erstellung der Jahresabschlussrechnung. Rechtliche Probleme können hierbei zum Beispiel auftauchen, wenn die Abrechnung Fehler aufweist oder der Hausverwalter seine Pflichten nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt. Nachdem ein Beschluss gefasst wurde, muß schnell gehandelt werden: Die Beschlüsse werden rechtskräftig, wenn nicht innerhalb der gesetzlichen Frist Klage erhoben wird. Diese beträgt einen Monat (§ 46 Abs. 1 WEG) und ist binnen eines weiteren Monats zu begründen.