Ulrich Finkeißen

Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Arbeitsfelder

Kanzlei Finkeißen

Erbrecht

Das Erbrecht ist als subjektives Recht das Recht (in Deutschland sogar Grundrecht nach Artikel 14 Grundgesetz), Verfügungen über das Eigentum oder andere veräußerbare Rechte zum Eintritt des eigenen Todes hin zu regeln und andererseits auch Begünstigter solcher Verfügungen zu werden (zu „erben“). Der Begriff Erbrecht bezeichnet im objektiven Sinn auch die Rechtsnormen, die sich mit dem Übergang des Vermögens einer Person (Erblasser) bei ihrem Tod auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) befassen. Das Erbrecht ist in Art. 14 Grundgesetz (GG) ausdrücklich garantiert. Es ist jedoch im Grundgesetz nur aus traditionellen Gründen wie schon in der Weimarer Reichsverfassung erwähnt. Der Inhalt und die Schranken des Erbrechts bestimmen sich nach den einfach-rechtlichen Vorschriften. Grundrechtlich gesichert sind die Testierfreiheit, die auch durch die Privatautonomie gedeckt wird, und das Erbrecht der Verwandten.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) lautet der Titel des fünften (und letzten) Buches „Erbrecht“. Die Bedeutung des Erbrechts hat zugenommen und wird in Zukunft erheblich zunehmen: Laut einer DWI-Studie vererben die Deutschen im Jahr ca. 400 Milliarden Euro. Wer erbt, erbt alles, was ihm testamentarisch oder gesetzlich zusteht (sofern er das Erbe nicht ausschlägt) – Aktiva und Passiva (Vermögenswerte und Schulden). Der Erbe oder die Erbengemeinschaft wird mit dem Tod des Erblassers (Vonselbsterwerb), nach dem das deutsche Recht beherrschenden Prinzips der Universalsukzession, Gesamtrechtsnachfolger (§ 1922 BGB).
War kein Testament oder Erbvertrag wirksam errichtet, greift die gesetzliche Erbfolge. Sie ist in Deutschland auf natürliche Personen beschränkt und kennt den Fiskus, der eine juristische Person ist, als Erben nur dann, wenn kein Angehöriger gefunden wurde. Der Fiskus erbt auch dann, wenn die Erbschaft vom letztmöglichen Erben ausgeschlagen wurde. Der Fiskus kann als gesetzlicher Erbe die Erbschaft nach § 1942 BGB nicht ausschlagen (Zwangserbe); er haftet nur mit dem Nachlass, nicht mit dem eigenen Vermögen (folgt aus § 2011 BGB).
Ehegatten konkurrieren mit den Verwandten der ersten und zweiten Ordnung, sowie mit den Großeltern des Erblassers. Der eingetragene Lebenspartner hat ebenfalls ein solches Erbrecht (§ 10 LPartG).
Wer dem Hausstand angehört, kann gemäß § 1969 BGB beim Tod des Erblassers bis zum dreißigsten Tag nach dem Tod Gewährung von Unterhalt verlangen. Dies kann auch die Nutzung von Wohnung und Haushaltsgegenständen einschließen.

Kosten der Bestattung und Grabpflege

Der Erbe hat die Kosten der Bestattung zu tragen (§ 1968 BGB). Haben alle Erben ausgeschlagen, haftet der nächste unterhaltspflichtige Angehörige nach (§ 1615 BGB) trotz Ausschlagung für die Bestattungskosten. Die gesetzlichen Krankenkassen zahlen seit 1. Januar 2004 keine Sterbegelder zur Finanzierung der Bestattung mehr. Die Bestattung durchzuführen hat der Bestattungspflichtige (aufgrund des Bestattungsgesetzes des jeweiligen Landes). Den nahen Angehörigen steht aber das Recht zur Totenfürsorge zu, welches die Auswahl von Bestattungsart und -ort sowie die Grabgestaltung umfasst. Hingegen besteht keine gesetzliche Verpflichtung der Erben zur Grabpflege; der Verstorbene kann dies jedoch testamentarisch verfügen.

Verfügung von Todes wegen

Der Erblasser kann die Erbfolge auch selbst durch Testament oder Erbvertrag regeln. Pflichtteilsberechtigte (also die Abkömmlinge, der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner und im Falle der Kinderlosigkeit, die Eltern) können den Pflichtteil verlangen, wenn sie durch eine Verfügung von Todes wegen von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen werden. Der Pflichtteil beträgt 50 % des gesetzlichen Erbteils und kann nur unter den engen Voraussetzungen der § 2333 bis § 2338 BGB entzogen oder beschränkt werden.

Dieses Institut des Pflichtteilsrechts ist die größte Einschränkung der Testierfreiheit, die aber in ständiger Rechtsprechung verfassungsgemäß ist. Weitere Einschränkungen der Testierfähigkeit sind die Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB und das Schenkungsverbot des Heimgesetzes in § 14 HeimG. Letztere Bestimmung ist in den meisten Bundesländern aufgrund der Föderalismusreform in eigenständigen Heimgesetzen der Länder enthalten.
Weiterer möglicher Inhalt einer Verfügung von Todes wegen: Vermächtnis
Ohne jemanden als Erben einzusetzen, kann der Erblasser beliebige Personen mit einem Vermächtnis begünstigen (§ 1939) BGB. Das Vermächtnis ist lediglich ein schuldrechtlicher Anspruch des Berechtigten (Anspruchsgrundlage § 2174 BGB); jedoch ist der Erbe zur Erfüllung verpflichtet. Es findet also kein automatischer Eigentumsübergang statt.

Auflage

Eine Verfügung von Todes wegen, die einen Erben oder Vermächtnisnehmer zu einer Leistung verpflichtet, ohne dass ein anderer berechtigt ist, die Leistung zu fordern, wird Auflage genannt (§ 1940 BGB). Ein klagbarer Anspruch des Begünstigten wie beim Vermächtnisnehmer besteht nicht. Derjenige, der durch den Wegfall des mit der Auflage Beschwerten begünstigt würde, hat aber einen klagbaren Anspruch auf Erfüllung der Auflage.

Testamentsvollstreckung

Der Erblasser kann anordnen, dass sein Wille durch eine andere Person ausgeführt werden soll (§§ 2197 ff. BGB). Der Testamentsvollstrecker hat den Nachlass zu verwalten oder auseinanderzusetzen. Er ist berechtigt, Verbindlichkeiten für den Nachlass einzugehen, soweit dies im Rahmen der Verwaltung erforderlich ist. Weiterhin darf der Testamentsvollstrecker als Partei kraft Amtes aus Rechten, die der Testamentsvollstreckung unterliegen, klagen. Der Testamentsvollstrecker ist dabei nur dem Willen des Erblassers, nicht aber den Weisungen der Erben unterworfen. Ihm steht eine angemessene Vergütung zu.

Erbschein

Der Erbschein ist das amtliche Zeugnis über die Erbfolge und die vom Erblasser angeordneten Beschränkungen der Erbenstellung (§§ 2353 ff. BGB). Er legitimiert den Erben im Rechtsverkehr und begründet die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit seines Inhalts (§ 2365 BGB). Vorausgesetzt, dass die Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, kann es als Erbfolgenachweis gegenüber dem Grundbuchamt auch genügen, dass die Verfügung von Todes wegen zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichtes vorgelegt wird (§ 35 GBO).

Der Erbschein wird nur auf Antrag durch das Amtsgericht ausgestellt. Das Amtsgericht ist hier als Nachlassgericht tätig.

Besondere Regelungen: Erbunwürdigkeit

Die gesetzliche oder gewillkürte Erbfolge ist ausgeschlossen, wenn der Erbe erbunwürdig ist. Erbunwürdig nach § 2339 BGB ist,
wer den Erblasser vorsätzlich getötet oder dies versucht hat (Mord nach § 211 oder Totschlag nach § 212 StGB),

wer den Erblasser durch Täuschung oder Drohung zur Errichtung der Verfügung von Todes wegen gebracht oder an der Aufhebung gehindert hat,
wer den Erblasser bei einer letztwilligen Verfügung durch Drohung oder Täuschung bestimmt hat,
wer eine letztwillige Verfügung ge- oder verfälscht hat.[1]

Annahme und Ausschlagung

Die Privatautonomie gestattet es dem Erben, eine Erbschaft auch auszuschlagen, also auf sie zu verzichten. Der Erbe kann die Erbschaft innerhalb von sechs Wochen, seitdem er weiß, dass er Erbe ist, ausschlagen, falls er sie nicht bereits zuvor, eventuell konkludent, angenommen hat. Ist der Erbe durch Verfügung von Todes wegen berufen, so beginnt die Frist nicht vor der Verkündung der Verfügung. Die Frist beträgt sechs Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB), wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland gehabt hat oder wenn sich der Erbe bei dem Beginn der Frist im Ausland aufhält. Die Ausschlagung erfolgt durch persönliche Erklärung gegenüber dem für die Nachlasssache zuständigen Nachlassgericht (§ 343 FamFG) zu Protokoll der Geschäftsstelle oder in notariell beglaubigter Form. Seit dem 1. September 2009 kann die Ausschlagung auch vor dem Nachlassgericht am Wohnsitz des Ausschlagenden erklärt werden (§ 344 Abs. 7 S. 1 FamFG). Nach Ablauf der Frist gilt das Erbe als angenommen. Rechtsgrundlagen: §§ 1944 ff. BGB. Die Annahme oder auch die Ausschlagung einer Erbschaft kann unter den Voraussetzungen des § 1954 BGB angefochten werden, z.B. bei Versäumung der Ausschlagungsfrist gem. § 1956 BGB.

Erb- und Pflichtteilsverzicht

Verwandte sowie der Ehegatte des Erblassers können durch Vertrag mit dem Erblasser – also noch vor dem Erbfall – auf ihr gesetzliches Erbrecht verzichten. Der Verzichtende ist dann von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen, wie wenn er zur Zeit des Erbfalls nicht mehr lebte; er hat auch kein Pflichtteilsrecht. Der Erbverzicht kann auf das Pflichtteilsrecht beschränkt werden. Ein Sonderfall ist der in § 2352 BGB normierte Zuwendungsverzicht. Wer durch Testament als Erbe eingesetzt oder mit einem Vermächtnis bedacht ist, kann danach durch Vertrag mit dem Erblasser auf die Zuwendung verzichten. Die hier genannten Verträge müssen notariell beurkundet sein (§ 2348 BGB).

Kauf eines Erbteils

Erbteilsübertragung
Der Erbteil ist ein verkäufliches Gut. Der Vertrag bedarf gemäß § 2371 BGB der notariellen Beurkundung. Den Miterben steht im Fall des Verkaufs eines Erbteils an einen Nichterben das Vorkaufsrecht zu (§ 2034 BGB).

Erbschaftsteuer in Deutschland

Der Bundesgesetzgeber hat eine progressive Steuer gestaltet. Ab einem Freibetrag wird je nach Höhe der Erbschaft ein Steuersatz fällig. Je näher der Erbe an dem Erblasser familiär steht, desto geringer ist der Steuersatz (dreiklassige Steuer). Die Steuer bestimmt sich nach dem Erbschaftsteuergesetz (§ 15, § 19 ErbStG).
Zum 1. Januar 2009 ist ein neues Gesetz über die Erbschaft- und Schenkungsteuer in Kraft getreten, nachdem das „alte“ Erbschaftsteuergesetz für verfassungswidrig erklärt worden war. Das neue Erbschaftsteuerrecht sieht wesentlich höhere Freibeträge für Ehegatten (500.000 Euro statt bisher 307.000 Euro), Kinder (400.000 Euro statt bisher 205.000 Euro) und Enkel (200.000 Euro statt bisher 51.200 Euro) vor. Die Besteuerung bei der Vererbung von Unternehmen wurde ebenfalls neu geregelt. Hier werden jetzt im Regelfall 85 Prozent des Unternehmenswertes von der Besteuerung ausgenommen. Es ist allerdings auch eine Option auf eine hundertprozentige Steuerbefreiung bei der Vererbung von Unternehmen möglich. Experten bezweifeln, dass die neue Erbschaftsteuer den Erfordernissen der Verfassung genügt.

Fiskalerbschaft

Die Fiskalerbschaft tritt ein, wenn zum Zeitpunkt des Erbfalles weder ein Verwandter noch ein Lebenspartner noch ein Ehegatte des Erblassers vorhanden ist (vgl. § 1936 BGB). Erbe wird dann der Staat in Gestalt des Bundeslandes, dem der Erblasser zur Zeit des Todes angehört hat, meist wahrgenommen durch Finanzministerium bzw. Bezirksregierung. Der Staat kann die ihm angefallene Erbschaft nicht ausschlagen. Allerdings haftet er für Nachlassverbindlichkeiten nur mit dem Wert des Nachlasses.

Erbrecht seit dem 1. Januar 2010

Am 1. Januar 2010 ist das Gesetz zur Änderung des Erb- und Verjährungsrechts in Kraft getreten. Hauptanliegen der Reform ist die Modernisierung der Pflichtteilentziehungsgründe, wobei die Höhe des Pflichtteils nicht angetastet wurde. Zudem wurden die Stundungsregelungen erweitert. Weiterhin wurde eine gleitende Ausschlussfrist für den Pflichtteilergänzungsanspruch in das Gesetz aufgenommen. Die vorgesehene bessere Honorierung von Pflegeleistungen beim Erbausgleich wurde nur insoweit verwirklicht, als der neue § 2057a BGB vorsieht, dass jetzt auch die Pflegeleistungen desjenigen Abkömmlings bei der Erbausgleichung berücksichtigt werden, der nicht unter Verzicht auf berufliches Einkommen gepflegt hat. Ein weiteres Hauptziel der Reform war die Abkürzung der Verjährung von familien- und erbrechtlichen Ansprüchen, die jetzt der Regelverjährung von drei Jahren (§ 195 BGB) und nur in Ausnahmefällen der dreißigjährigen Verjährung unterliegen.

Arbeitsrecht

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Wohnungsmietrecht und Wohnungseigentum

Für Immobilien und Wohnungen ist das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht aus juristischer Sicht von zentraler Bedeutung. Das Mietrecht regelt rechtliche Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern, das Wohnungseigentumsrecht ist immer dann zu beachten, wenn es um das Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander geht.

Vorschriften zum Mietrecht

finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Man unterscheidet unter dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes das Mietrecht über Wohnräume einerseits und die Gewerbemiete andererseits, die vergleichsweise weniger strenge Regeln zum Schutz des Mieters enthält. Darüber hinaus können weiter Spezialvorschriften einschlägig sein, insbesondere im öffentlich geförderten Wohnungsbau.

Mieterschutz

Weil eine Wohnung zentraler Lebensmittelpunkt ist, enthält das Wohnraummietrecht Regelungen zum Schutz des Mieters. Solche Schutznormen betreffen zum Beispiel die Laufzeit des Mietvertrags, die Mieterhöhung gemäß dem Mietspiegel, die Betragsbegrenzung bei der Mietkaution und vieles andere. Abweichende Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter sind möglich, wenn sie zugunsten des Mieters getroffen werden.

Häufige rechtliche Fragen

Dreh- und Angelpunkt im Mietrecht ist der Mietvertrag, der die in § 535 BGB geregelten Leistungspflichten von Mieter und Vermieter ergänzt. Gemäß dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die angemieteten Räume zum Gebrauch zu überlassen. Im Gegenzug ist der Mieter zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet. Davon ausgehend können genauere Angaben und Rechte und Pflichten vereinbart werden, z. B. welche Räume angemietet werden, wie sich die Miete genau berechnet – etwa bei Vorauszahlungen der Nebenkosten – bis hin zu Nutzungsvereinbarungen von Garten und Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Waschküche etc.).

Weitere denkbare Probleme

Neben Streitigkeiten zum Mietvertrag können auch andere Faktoren, die das Mietverhältnis betreffen, zu Streit zwischen Mieter und Vermieter führen. Im Vorfeld kann etwa das Fragerecht des Vermieters oder eine Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz relevant werden. Während des Mietverhältnisses kann bei der Mietwohnung ein Mangel auftreten (Heizungsausfall, Schimmel an den Wänden, Wasserschaden etc.), ein Mieter die Nachbarn mit Lärm belästigen, der Mieter in Mietrückstand geraten oder es kann sich herausstellen, dass die Wohnung an einen Mietnomaden vermietet worden ist. Mit dem Ende des Mietverhältnisses kann es Probleme bei der Wohnungsübergabe geben bis hin zu der Frage, wann der Mieter die Rückzahlung der Kaution fordern kann.
Vom Regelungsbereich ist das Mietrecht nicht allein auf Wohnungen und Immobilien beschränkt, sondern kommt auch zur Anwendung, wenn beispielsweise ein Wagen oder Maschinen und Bürozubehör angemietet werden.

Das Wohnungseigentumsrecht

regelt Rechtsbeziehungen zwischen Wohnungseigentümern oder Hauseigentümern. Als Teilbereich des Immobilienrechts ist es im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Da im Grundstücksrecht Immobilien mit ihren Grundstücken juristisch untrennbar zusammengehören, wurde mit dem WEG eine rechtliche Grundlage geschaffen, mit deren Hilfe Eigentum an einzelnen Wohnungen von Immobilien und Hausteilen von Immobilien (z. B. Reihenhäuser) bestehen kann.

Eigentumsarten

Im Wohnungseigentumsrecht unterscheidet man begrifflich zwischen Sondereigentum und Miteigentum bzw. Teileigentum und Gemeinschaftseigentum:
* Das Sondereigentum steht nur dem Wohnungseigentümer zu und ist auf dessen Teile der Immobilie beschränkt, also zum Beispiel seine Eigentumswohnung, seine Geschäftsräume.
* Zum sogenannten Gemeinschaftseigentum zählen zum Beispiel das Treppenhaus, der Hausgang, das Dach und das Fundament. Miteigentum besteht an Hausteilen, die zum allgemeinen Gebrauch dienen.
* Die Bezeichnung Teileigentum wird für Miteigentumsflächen verwendet, wenn diese nicht zu Wohnzwecken dienen.

Verband der Wohnungseigentümer: Die Eigentümergemeinschaft

Als Eigentümergemeinschaft oder auch Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet man die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer, deren rechtliche Beziehungen durch das Gemeinschaftsrecht und die Gemeinschaftsordnung bestimmt werden. Die Wohnungseigentümerversammlung (kurz auch: Eigentümerversammlung) trifft die wesentlichen Beschlüsse bezüglich des Gesamteigentums, also beispielsweise über Sanierungsmaßnahmen, die Beauftragung von einem Handwerker oder einen neuen Anstrich der Hausfassade.

Hausverwaltung

Zudem kann die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Hausverwalter bestimmen, der sich um die laufenden Angelegenheiten der Immobilie kümmert, beispielsweise um die Wartung und Instandhaltung, aber auch um Kalkulationen und die Erstellung der Jahresabschlussrechnung. Rechtliche Probleme können hierbei zum Beispiel auftauchen, wenn die Abrechnung Fehler aufweist oder der Hausverwalter seine Pflichten nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt. Nachdem ein Beschluss gefasst wurde, muss schnell gehandelt werden: Die Beschlüsse werden rechtskräftig, wenn nicht innerhalb der gesetzlichen Frist Klage erhoben wird. Diese beträgt einen Monat (§ 46 Abs. 1 WEG) und ist binnen eines weiteren Monats zu begründen.