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Ulrich Finkeißen

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktuelles

Rechtsanwalt und Notar

Diese Kündigung war zu hart

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9.11.2016 sind schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters im Einzelfall zu berücksichtigen mit der Folge, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Absatz 1 S. 2 BGB trotz einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters nicht gegeben ist.

Die bereits hochbetagten Mieter wohnten seit über 60 Jahren in der Wohnung. Der zwischenzeitlich verstorbene Ehemann äußerte im Jahr 2015 in mehreren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Klägerin, die daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB aussprach.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, der Berufung der Klägerin hat das Landgericht allerdings stattgegeben. Bei derart groben Beleidigungen liege die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietvertrags für die Klägerin auf der Hand. Die von der Beklagten zu 1 vorgebrachten persönlichen Härtegründe könnten erst im Rahmen einer späteren Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags nach § 775a ZPO geprüft werden. Mit der Revision begehren die Beklagen die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Hierzu entschied der Bundesgerichtshof, dass zu den bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB erklärten fristlosen Kündigung zu berücksichtigen Umständen des Einzelfalls ohne weiteres auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters gehören. Denn § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibe ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertrags-Parteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vor. Das Berufungsgericht hatte es nach BGH insoweit unterlassen, dem Vortrag der Beklagten nachzugehen, wonach die Beklagte zu 1 auf die Betreuung durch den Beklagten zu 2 in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen sei und bei einem Wechsel der Betreuungspersonen oder einem Umzug schwerstwiegende Gesundheitsschäden zu befürchten waren.

Aktenzeichen VIII ZR 73 / 16 Urteil vom 9.11.2016

Ein Einkaufszentrum als Privatvergnügen

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 14.7.2016 d- Aktenzeichen IV R 34/13 – unterliegt die Vermietung eines Einkaufszentrums nicht der Gewerbesteuer. Die Vermietung erfolgt vielmehr noch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung. Für die Annahme eines Gewerbebetriebs reicht es nicht aus, dass der Vermieter neben der bloßen Vermietung der Einkaufsflächen die für den Betrieb des Einkaufszentrums erforderlichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt und werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das gesamte Einkaufszentrum durchführt.

Ein Vereinsheim ist kein „Laden“

Nach einem mittlerweile rechtskräftigen Urteil des Amtsgericht München, vom 23.2.2016 –Az 482 C 18351/15 WEG – ist die Nutzung eines Ladens als Vereinsheim unzulässig. Demnach ist es dem Eigentümer in der Regel untersagt, Räume eins Vereinsheim zu nutzen, wenn die Teilungserklärung als Nutzungsart Laden vorsieht.

Die Eigentümergemeinschaft, welche der Meinung war, dass die Nutzung als Vereinsheim/Versammlungsort samt Küchenzeile und Essens – sowie Getränkeausgabe und Öffnungszeiten an sämtlichen Wochentagen nicht mit der Zweckbestimmung Laden zu vereinbaren sei, erhob Klage vor dem Amtsgericht München gegen den Verein auf Unterlassung der Nutzung der Räume als Vereinsheim und erhielt dort Recht. Die Einwendung des Vereins, dass die Räume schon immer, seit der Fertigstellung des Gebäudes im Jahr 1981 als Unterrichtsräume genutzt worden sein, griff nicht durch. Die Teilungserklärung enthielt eine verbindliche Zweckbestimmung. Durch diese würde das Recht des Eigentümers eingeschränkt. Zwar untersagt die Bezeichnung Laden nicht jede abweichende Nutzung, nicht erlaubt sind aber jedenfalls Nutzungsarten, die mehr stören, als die angegebene Nutzungsart, so das Gericht. Hiervon sei bei einem eine Nutzung als Vereinsheim/Vereinslokal schon im Hinblick auf Geräusch- und sonstige Belästigungen, zum Beispiel durch Rauch- und Essensgerüche auszugehen. Darauf, dass die Räume schon früher nicht als LAN genutzt wurden, komme es nicht an.

Widerruf ging durch, weil die Angaben nicht ausreichten

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 22.11.2016 hat der BGH über die Wirksamkeit einer Widerrufsinformation bei einem Immobiliar-Darlehensvertrag entschieden.

Dabei ging es darum, unter welchen Voraussetzungen der Darlehensgeber einen Verbraucher als Darlehensnehmer klar und verständlich über den Beginn der Widerrufsfrist informiert.

Im zugrunde liegenden Fall schlossen die Kläger als Verbraucher im August 2010 mit der beklagten Sparkasse einen Immobiliardarlehensvertrag über 230.000 € mit einer Laufzeit bis zum 30.11.2026. Sie schrieben für zehn Jahre eine Verzinsung in Höhe von 3,95 % pa fest. Den effektiven Jahreszins gab die Beklagte mit 3,78 % pa an. Sie erteilte unter Nummer 14 des Darlehensvertrags eine Widerrufsinformation, die unter anderem folgenden Satz enthielt:

„Die Widerspruchsfrist beginnt nach dem Abschluss des Vertrags, aber erst nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Abs. 2 BGB (zum Beispiel Angabe des effektiven Jahreszinses, Angaben zum einzuhaltenden Verfahren bei der Kündigung des Vertrags, Angabe der für die Sparkasse zuständigen Aufsichtsbehörde) erhalten hat.“

Als Sicherheit bestellten die Kläger eine Grundschuld. Die Beklagte stellte den Klägern die Darlehensvaluta zur Verfügung. Mit Schreiben vom 29.08.2013 widerriefen die Kläger ihre auf Abschluss des Darlehensvertrags gerichtete Willenserklärung.

Im Prozess klagten sie zunächst auf Feststellung, dass sie der Beklagten aus dem widerrufenen Darlehensvertrag lediglich 265.737,99 € abzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 32.780,30 € seit dem 30.9.2013 schulden, und auf Leistung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, vor dem hierfür zuständigen Landgericht, welches die Klage abwies. Auch die dagegen gerichtete Berufung hat das Berufungsgericht zurückgewiesen.

Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Hierbei leiteten den Bundesgerichtshof folgende Überlegungen: In Übereinstimmung mit dem Senatsurteil vom 23.02.2016 (XI ZR 101/15, WM 2016,706 Rn. 44 ff.; zur Veröffentlichung bestimmt in BGHZ, vgl. Pressemitteilung Nr. 48/2016), das dasselbe Formular des Deutschen Sparkassen Verlags betraf, hat das Berufungsgericht geurteilt, die äußere Gestaltung der Widerrufsinformation habe den gesetzlichen Anforderungen genügt. Im Ergebnis hatte das Berufungsurteil aber keinen Bestand, weil die Beklagte im Immobiliardarlehensvertrag keine Angaben zu der für sie zuständigen Aufsichtsbehörde gemacht und damit nicht sämtliche Bedingungen erfüllt hat, von denen sie selbst das Anlaufen der Widerrufsfrist abhängig gemacht hat. Nunmehr wird das Berufungsgericht nach Zurückverweisung die Frage zu klären haben, ob sich die Kläger im Zusammenhang mit der Ausübung des Widerrufsrechts rechtsmissbräuchlich verhalten haben und welche Rechtsfolgen der Widerruf der Kläger hat, sofern man seine Wirksamkeit unterstellt.

Einzelheiten bei BGH, Urteil vom 22.11.2016 – XI ZR 434 / 15